Toiture en copropriété : qui paie et qui décide ?
Mis à jour le · La rédaction Toits des Gones
Dans une copropriété, la toiture fait en général partie des parties communes. Sa réfection se décide en assemblée générale, à la majorité simple des voix exprimées, et ses frais sont répartis entre les copropriétaires selon le règlement de copropriété. En cas d’urgence, le syndic peut faire réaliser les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble sans attendre l’assemblée.
La toiture est-elle une partie commune ?
En principe, oui. La loi de 1965 sur la copropriété répute communes plusieurs parties de l’immeuble, dont le gros œuvre des bâtiments. Mais le règlement de copropriété peut en décider autrement : c’est lui qui fait foi, notamment pour un toit-terrasse réservé à un seul lot.
Qui décide des travaux ?
L’assemblée générale des copropriétaires. Les travaux de conservation de l’immeuble, qui touchent notamment à son clos et à son couvert, se votent à la majorité simple : la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.
Qui paie ?
- Les frais sont répartis entre les copropriétaires selon la clé prévue par le règlement de copropriété.
- Le fonds de travaux, obligatoire dans les copropriétés à usage d’habitation, peut financer les travaux du plan pluriannuel de travaux et les travaux urgents décidés par le syndic. Il ne paie pas l’entretien courant.
- La cotisation annuelle au fonds de travaux atteint au moins 5 % du budget prévisionnel, et au moins 2,5 % du montant des travaux prévus si un plan pluriannuel a été adopté.
Fuite urgente : le syndic peut agir seul
Le syndic peut faire exécuter de sa propre initiative les travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, sans autorisation préalable de l’assemblée générale. Il doit ensuite les faire approuver par l’assemblée.
Vous constatez une fuite : que faire ?
- Protégez votre logement : coupez l’électricité des pièces touchées et placez des récipients.
- Prévenez le syndic par écrit, avec des photos et la date du constat. Si vous êtes locataire, prévenez aussi votre propriétaire.
- Déclarez le sinistre à votre assureur habitation, dans le délai prévu par votre contrat.
- Demandez au syndic une intervention rapide d’un couvreur pour mettre le toit hors d’eau.
Questions fréquentes
Un copropriétaire peut-il faire réparer le toit lui-même ?
Non. Les travaux qui touchent les parties communes doivent être autorisés par l’assemblée générale. Sinon, la copropriété peut exiger la remise en état aux frais du copropriétaire.
Le fonds de travaux peut-il payer la réfection de la toiture ?
Oui, s’il s’agit de travaux prévus au plan pluriannuel de travaux adopté, ou de travaux urgents décidés par le syndic. Il ne finance pas l’entretien courant de l’immeuble.
Ma copropriété a un toit-terrasse réservé à un seul lot : qui paie ?
Tout dépend du règlement de copropriété, qui peut faire d’une partie de l’immeuble une partie privative ou une partie commune à jouissance privative. Lisez-le, ou demandez au syndic.
Sources
- INC, parties réputées communes en copropriété, mise à jour du 26 août 2021
- Justice.fr, règles de vote en assemblée générale de copropriété, mise à jour du 16 avril 2024
- Justice.fr, fonds de travaux des copropriétés, mise à jour du 1er janvier 2025
- Weblex, travaux urgents décidés par le syndic, mise à jour du 18 mars 2022
- Service-public.fr, travaux soumis à l’autorisation de la copropriété